位於臺北車站附近的「行二行三」街廓鄰近過去的華山貨運站，早在民國85年通過的都市計畫便劃作行政專用區，然而因土地公私產權混雜難解，計畫於97年後停滯不前，經過十多年延宕，終於在107年國家住宅與都市更新中心接手後重新啟動。透過都市計畫變更、跨區權變、創新招商機制等策略，國家住都中心將點亮台北車站和華山文創園區之間低度利用多年的精華土地，未來開發完成將進一步帶動周邊發展、提升都市機能。
在9月22日舉辦的第六屆「危老＋都更博覽會」主題講座中，國家住都中心組長洪敬哲以「臺北市行二三公辦都更案價值與挑戰」為題進行演說，除介紹本案規劃構想、推動困境、解決過程，揭開行政園區未來發展藍圖，也與現場民眾分享參與都市更新的正確觀念。行二行三案在今年博覽會中獲得「都市再生企劃獎」。
公、私產權夾雜，逾100多位私有所有權人需求難整合
行二行三案基地鄰接台北車站、華山文創園區，是市中心極精華土地，不過這段從北車市民大道側出口步行至華山大草原、長約1.2公里的空間，每到晚上其實幾乎沒有活動及燈光。洪敬哲解釋，原因就在於民國92年規劃以全街廓整體開發方式做中央合署行政園區使用後，因區域內公、私有產權夾雜，私有所有權人超過100位，即便95年至98年間北市府辦理高達12次協調會，希望將原住戶遷至對面行六基地重建安置，然而換地對價機制難以處理、與地主需求差異過大，而無法有效推動更新，爾後隨著中央第二行政辦公室確定遷至新莊副都心，本案便陷入停滯。
107年國家住都中心成立後，許多過去難以由政府推動的都更案便成為這個新行政法人的主要任務，而行二行三也成為首批待破解的陳案之一。洪敬哲說明，本案有幾大課題：第一、過去預定安置住戶的行六基地因即將改建為司法園區，必須重新思考在行二行三基地上「就地安置」的開發策略。第二、由於基地內每塊地的條件都不同，加上私產權有公寓、平房、華廈三種持分型態，導致每位地主的估價權值有落差，在互相比較的心態更不易推動更新。第三、基地公私產權夾雜、難以整合利用。雖然109年都市計畫變更後，基地1/3容積樓地板可做住宅使用，但若要滿足所有住戶的原地居住需求，會導致開發財務可行性較低，較難吸引民間投資。
三大策略突破整合困境 創新招商保障原住戶權益
為了突破上述困境，國家住都中心採取了三大策略：首先，為了讓居民在更新後能回到原地居住，透過「都市計畫變更」，將土地使用分區管制內容改為允許街廓總容積樓地板的1/3可作住宅使用。其次，為了提高開發財務可行性，國家住都中心與公有土地管理機關協調，將附近一塊閒置的公有地（下稱臨沂段）納入本案共同辦理更新，並運用「跨區權利變換」，讓居民有更多元的分配選擇，也順勢把原本混雜的公私產權切分清楚──將行政專用區集中在基地南側、住宅區集中在基地北側和臨沂段，公私產權單純化後，未來土地再利用更方便，大幅增加廠商出資誘因。最後，國家住都中心再設計特殊招商條件，讓住戶有機會分回更多權值，更能保障居民的更新分回需求。
洪敬哲認為，公部門下定決心處理問題，以及住都中心不畏艱難的心態是全案成功推動關鍵。國家住都中心中心在接手短短1年9個月之內就整合至93%、順利啟動更新，全案在111年底招商成功，將聯手冠德建設打造國家級行政園區。全案預計今年10月辦理選屋，並設置駐地工作站一一回應住戶提問，陪伴住戶們安心渡過重要的人生轉變。行二行三案預計將在115年申報開工，119年取得使照，120年產登交屋。
圖說：臺北市中正區行二行三都市更新案-模擬圖。
縫合台北城東西動脈，打造國際級複合式行政園區
行二行三基地位置相當特殊，面向四個不同的城市區域：西面是以臺北車站為中心的交通樞紐；南面連結行政院、內政部警政署等政府機構；東面鄰接華山文創園區及光華商場組成的藝文、電子產業聚落；北面則有是有著獨特條通文化的住商混合區。而行二行三區域位在這四個區域的交匯點。
針對行二行三案的發展規劃，洪敬哲說，團隊參考日本六本木、虎之門，以及近期最新開幕的麻布台之丘等複合商辦空間規劃案例，提出打造高質感的國門行政園區意象，希望透過優化步行路線、店鋪配置方式，縫合臺北百年老城東西向動脈，帶動周邊商業發展。
國家住都中心特別規畫15%附屬設施，希望於低樓層部安排餐飲、零售等商業設施，全天候服務園區的上班族、住戶和周邊鄰里。除了將6成以上地面空間保留作商業使用，冠德建設也預計引入購物中心，並在基地中央開闢一條寬達8公尺的多功能景觀廣場，引入臺北車站、華山文創園區周邊活動人潮， 讓基地在夜間、周末假期也有人聚集停留，活化不同時段的空間使用。
此外，本案也將保留基地內有文化價值的老樹，為城市保留記憶，而共同開發的臨沂段住宅棟也將捐贈多達80坪的居民活動中心提供鄰里使用。「公辦都更案不會像豪宅用周邊高牆隔絕，我們會開放給居民使用，讓公辦都更的價值回饋給市民朋友。」
不過，全案的複合式開發策略其實與最初單純的行政專用區規劃並不一致，洪敬哲說「團隊盡力與都市計畫委員溝通城市願景，說服這樣的調整對區域發展的好處，最終獲得委員認可，都市計畫審議一次就通過。」
建立正確都更觀 提高居住安全和品質才是重點
在演講最後，洪敬哲也和現場觀眾分享參與都更的正確觀念。他說明，921地震後都市更新開始蓬勃發展，主要目的是提升居住安全、改善居住環境，只是大家都只在乎資產價值提升的「副作用」。倘若大家都只想如何讓價值更高、分配到更多空間，很容易就會把都更的路給走偏了。他也建議住戶要把建商視為一起改善生活的「合作夥伴」，住戶若在分配條件上有疑問，準備好詳細資訊跟建商討論，往往都能從專業上解決大家的疑慮，不要聽信一些似是而非的網路資訊。最後他也提醒，都更有成本與開發風險，「天下沒有白吃的午餐」，雙方合理的分配，加上對都更有正確的目標，才是讓更新更容易成功的關鍵。
住戶意見整合往往是都更時最難突破的困難，國家住都中心在了解了過往行二行三基地的發展狀況後，思考如何在最小影響的狀況下讓參與者獲得最大利益，以這樣的想法執行與推動，終於打破了行二行三停擺十餘年的現狀。未來這個基地將如何提升臺北市都市機能、帶動周邊區域發展，令人期待。
(國家住都中心 廣編企劃)
